IBHD (4251) – 沉睡中的房产股，稳步成长中！

IBHD继4月11日发表2016年年报后，4月18日就公布今年第一季度的财报。过去一年IBHD都花少过一个月的时间就公布季报，比起本地其他公司而言，此效率相当让人赞赏。

因此，此文章将会纳入年报和季报的分析。年报中提供了不少重要的线索可以反映公司未来的前景，而季报就只能展现过去三个月的财务数据，所以价值投资中阅读年报是少不了的功课。

笔者就先谈谈季报的表现，再谈谈在年报里发现了几个要点要与大家分享。由于property development 贡献近90%总营业额，所以笔者都集中火力只重点分析此业务。

2017年第一季度表现

PBT: Profit before tax

PAT: Profit after tax

本季度营业额和税前盈利与上季度营业额和税前盈利几乎是一样的，而且PBT% 过去三个季度都是22.4%！！这样也太”稳定”了吧？不过本季度的税务比上季度少很多，所以净利（PAT）大幅度提升，也比去年进步21%。

上图表的右侧可看到property development的贡献，贡献近90%总营业额，相信这数据短期内会更高呢。所以property investment 和leisure 业务未来要加油啦。目前国内只有public invest分析IBHD，本季度IBHD净利只达到public invest 全年预测的21.5%，不过其表示还算达标，因此维持目标价91仙。

基本上，本季度的表现只能用”稳定”两个字来形容。

年报 – 前景分析

如果对IBHD产业有一定了解的朋友们都知道，IBHD重点产业是I-City，接下来就是位于黄金地KLCC的8KIA PENG房产。

I-City

I-City估计发展价值达90亿令吉++，详细的发展项目进度如下：

从上图可看出目前IBHD重点在plot 2 – Home office suites 阶段。上图展现的数据为已售出的单位的percentage，而刮号为已建筑的percentage。这里可看出IBHD 2016年的property development营业额主要是i-SOHO和i-Suites所带动。这两个发展计划单位在2017年都已完全售出，分别可在2017年Q2和2017年Q4完工，在加上Liberty，Parisien，Hyde建筑进展在2017年应该会更快，所以几乎可以确定2017年营业而是可以高于2016年的营业额的。

不过，IBHD对此业务的目标是在2018年达到500亿令吉的营业额（2016年的营业额为332亿令吉），在plot 2 – home office suites 都发展得七七八八的情况下，估计接下来的业务重心就是推出plot 3 – central tower 楼盘。而目前确定打头炮的就是今年六月份推出的Hill10 residence。虽然发展价值只有区区的RM123million，可是成功与否将决定I-City计划未来可否成功。因为这房产采纳与HuaWei合作的IoT(Internet of Things)，类似智慧家居，符合IBHD欲打造智慧城市的概念。智慧家居到底是怎样的笔者就没有足够的智慧了解啦，你们可以去买一间智慧家居后了解这到底是什么东东再与笔者分享，呵呵。不过，买不起也没关系，6月10日 至 12日可以到 Starproperty Fair 2017参观。

http://property.i-city.my/i-city/residential/converse

这项房产项目销售表现将会是一个重要的指标，来反映I-City这座未来的智慧城市到底有没有市场。

另外，估计2018年10月plot 1 – I-City mall将会完工。这项计划是IBHD 与泰国出名购物广场发展商– Central Pattana joint venture 联合打造，笔者认为这间shopping mall会有不错的成果。另外，2019年将和Hilton完成4星级酒店工程。

8KIA PENG(王者之峰)

2016年3月推出的王者之峰，其售价约RM2,200 per square feet，不愧为高尚住屋，2016年为止已售只达到10%，目标2019年建筑完工 + 卖完所有单位。个人认为此目标相当艰巨，市场低迷，要卖如此昂贵的房屋实属不易啊。（这项计划主打外国买家）

优势 (strengths)

之前笔者在第一篇IBHD介绍文章中有提到IBHD的经营策略和优势，这里再强调以下重点。

1.  品牌 - 与HuaWei打造 智慧家居，与泰国最大购物广场发展商打造购物广场，与Hilton打造酒店，IBHD都在和各领域的佼佼者合作打造I-City品牌。如果你告诉我市场低迷，那为什么我时常都可以看到Ecoworld的广告，而且屋子卖得那么贵还是这么受欢迎？因为品牌很重要！身为房屋发展商，要么你就定位自己打造许多廉价房屋，要么你就创造独有的品牌，这样才会有市场。

2. 重视人才 -  今年财报management team  包括key senior management team （通常公司都只是放Board of directors人物而已），原来GM都这么年轻。而年报也提到重视和提拔人才，怪不得公司充满活力，季报可以这么快完成。人才永远是一家成功的公司最重要的资源。

3. 卓越的地点

股息

由于考虑到未来会转换成母股的ICULS，30%的派息率只转换成1.88仙，比笔者之前估算的2仙来得少。

风险/隐忧

1. unbilled sales 本季度加速消耗，从RM573.3million下跌至RM447.9million。

2. 上季度财报说如无意外，i-SOHO将会在第一季度完成。可是本季度财报却说将会在第二季度完成。这表示建筑进度拖慢了。

3. 笔者再仔细翻查过往年报，the jewel 会是i-city重点建筑物，发展价值达RM3.9billion，其设计独特，如能成事将会是马来西亚标志性建筑物之一。可是2014年财报预计2017年推行，2015年财报则预计推迟至2018年推行，2016年财报则表示推出时间待定。。。。。。。。真不知几时才可成事。之前也看到其他项目推行日期推迟，所以笔者认为房产低迷，还是有影响到IBHD推出房产项目的日子。

以上都是已发生的隐忧，还未包括未来可能会发生的风险，如新推出的计划销售不如预期等等。

总结：作为WeShareWeTrade的2017年十大推荐股之一的IBHD，过去几个月都维持在60仙左右徘徊，是笔者在投资组合心中很好的防中组员。但是有些网友觉得这股超闷的，没什么波动。可是，价值投资就好像种一棵树，需要时间去酝酿。如果你种了一棵树，然后每天都去看它成长了没，当然是即无聊又闷啦！

西山

WeShareWeTrade