华阳（HUAYANG）以小控大，成麦纳第一（MAGNA PRIMA）单一大股东。

过去我们曾分析过华阳这家产业公司，但随着当时国内债务高居不下，政府打债打房导致房市低迷。许多产业股的业绩都纷纷下滑，就连主攻可负担房屋的华阳也无法幸免，让我们暂时放弃追踪。不过年头至今华阳的一系列收购活动再次让我们对这家来自怡保的产业公司产生了兴趣。

HuaYang以每股1.85收购Magna Prima共30.9%股权

这个收购价格相等于MAGNA的每股净资产价值（NTA per share）。此举目的何在？让我们从生意，投资和策略三方面来分析。

从生意面来分析：

互补不足，协同效应。

分析员普遍认为HUAYANG相中MAGNA的潜在发展价值，后者除了在KLCC附近拥有一块价值连城的地皮，另外在莎阿南15区还有约35英亩的策略性地皮，潜在发展价值高达16亿令吉，这间接扩大了华阳在巴生谷的地库。 莎阿南策略性的地点可以从巴生谷外围地区城市化中受惠，特别是地点接近我们刚分享的另一只产业股IBHD的I-CITY。不久的将来将迎来Shah Alam的第一间MALL（I-City Mall），而且还会有MRT连接。届时，其潜在发展价值将会更高。

以MAGNA现有地段的发展计划，并不排除将来会以合伙的方式（Joint Venture）来发展大区域。主攻豪华房产的MAGNA恰好可以和可负担房屋的佼佼者HUAYANG互补不足，强强合作，达到“协同效应”（Synergistic Effect）。

从投资面来分析：

周息率低，内在价值高。

MAGNA过去的盈利表现并不稳定，虽然有时会出现单季大赚的情况但也是会有亏本的季度。另外股息不高，过去派息也不稳定。与其相反，HUAYANG的业绩和派息都相对稳定，所以后者这项投资主要是相中其内在价值。

从策略面来分析：

以小控大，典型BKAWAN打法。

当年橡胶大王李莱生控制4家橡胶种植公司和集团（分别是葛里尼里种植、巴都加湾 Batu Kawan、吉隆坡甲洞 KLK 和巴力霹雳Parit Perak），后来李氏家族更通过Batu Kawan持有KLK 。后者目前的市值是前者的3.3倍。

年初HUAYANG以每股RM1.85收购MAGNA10%的股权后，最近同样再以每股RM1.85收购另外20%的股权。目前一共收购了30.96%的股权，距离强制性全面收购只有2%之差。相信收购已到尽头，因为一旦收购触及33%的股权，将被强制性向MAGNA的其他股东提出全面收购。届时，相信HUAYANG并没有足够的资金提出全面献购。毕竟最近的收购都是通过外部融资购得，债务比率也已经从0.33攀升至0.66水平。所以分析员预计HUAYANG有可能通过换股来拼购。

无论如何，收购的股票来自六位卖家，相信之前已经达成协议。如果这六位卖家还持有股份，加上MAGNA CEO的6%股权，相信已经大权在握。而且HUAYANG是以每股RM1.85来购买，小股东应该没有异议。

总结：

HUAYANG这次举动可以说是以小控大，掌控了两家公司超过十亿的资产。KLCC附近2.62英亩的地段应该是发展豪华产业，非它所长但可以是HUAYANG进军高档产业的第一步。树立起品牌价值，对发展商而言相当重要（此举与王者之峰有异曲同工之效）。另外，Shah Alam 附近还有许多发展商机，如果该区顺利发展，廉价房产还是会有一定的需求。到时又是HUAYANG发挥的时候。

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掌舵者 & 逆水行舟

HUAYANG(5062)华阳集团 -- 产业市场需求仍疲弱，红股将稀释每股净利（EPS）。

最新季报：

华阳一如往年的在第二季度结账后的二十天便公布了季报，比起Bursa规定企业在季度结账后的两个月内公布报告是倾向早了。这比起迟迟不敢或还不能公布的企业来说是好几千万倍。不过华阳这早到的最新季报并没有预期中理想，看看上图中的红色成绩单就可以一目了然。

净利相比去年同期下跌了41%，入账销售也下跌了32%。
另外，支持企业未来盈利的未入账销售（Unbilled Sales）也减少了，不过仍然足够企业未来两年的获利能见度。
至于现金方面依然充裕，负债比率（Debt to Equity Ratio）也处于合理水平（51%）。

这次成绩的不理想完全归咎于销售滑落和缺乏推出新项目。此外，也有分析员认为五亿令吉的销售目标料难达标，因为截至上半年，华阳的销售只占了五亿目标的20%。不过管理层则有信息下半年销售可以奋起直追，特别是对位于雪州总值368m的Astetica Residence充满信心，所以对2017财政年依然保持乐观。

展望未来，产业市场依然疲弱，新产业有可能会继续延迟推出，不过上周五政府宣布房屋价格低于五十万可豁免100%印花税的措施料对主攻可负担房屋的华阳有利。最后要提醒一下，华阳的红股计划在上个月未除权后，如果净利没有获得改善，相信接下来季度的EPS将会被稀释。所以在估值的时候需要注意。



共勉之

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掌舵者

HUAYANG (5062)

1978年由已故的Mr. Ho Mok Heng成立，2002年上市，主攻可负担房产的一家产业集团。
开始时集中发展在霹雳怡保一带，之后扩展至森美兰及巴生谷，随后再南下至柔佛。
集团CEO Mr. Ho Wen Yan（何文渊） 是已故创办人的儿子，在2010年把集团推上另一个高峰。 另一位大股东Mdm Chew Po Sim，是已故创办人的夫人。
Year Ended 31 March (RM'm) 2011 2012 2013 2014 2015 营业额 189 306 409 510 584 税前盈利 34 73 95 112 153 净盈利 25 53 70 82 111           毛利率(gross profit margin) % 30% 35% 37% 33% 34% 净利率(net profit margin) % 13% 17% 17% 16% 19% 股息 (DPS) sen 5.63 11.25 12.00 12.00 12.00           经营性现金流(operating cash flow) 11 76 187 1.8 101 现金 6 25 30 35 41 融资成本(Finance Cost) 1.1 0.8 0.5 1.11 1.49           总资产 357 447 634 833 928 总负债 136 179 299 446 463 股东资金报酬率(ROE)% 11% 20% 21% 21% 24% REVENUE UBS As at Quarter 155M 531M 12/31/2016 3 151M 607M 9/30/2016 2 143M 661M 6/30/2016 1 584M 702M 3/31/2015   510M 808M 3/31/2014   409M 523M 3/31/2013   306M - 3/31/2012   *UBS : Unbilled Sales （未入账销售） 股本： 主要股东： 264m股，每股RM 1 Heng Holdings Sdn Bhd(32%) -何氏家族所拥有 市值： 有形资产净值(NTA)： RM478m，每股RM1.81 每股RM2.02 本益比： 周息率(Dividend Yield) : 4倍 7.18% Financial Year 2016 (RM'm) 2nd Quarter 3rd Quarter 营业额 151 155 税前盈利 38 40 净盈利 29 30 净利率(net profit margin) % 19.21 19.35 经营性现金流(operating cash flow) 82 100 现金 76 36 融资成本(Finance Cost) 0.1 0.11 总资产 941 932 总负债 417 398 生意模式分析： 房地产： 主攻可负担房屋，即价格50万以下的房屋。业务分布全马多个州属（  巴生谷,柔佛,霹雳,森美兰,槟城）目前拥有约492英亩的地库，发展总值为33亿令吉。   产业投资： 租金收入占总收入不到一个百分比。 行业发展： 产业价格在过去几年暴涨后，政府实施多方面政策打压产业投机活动，产业市场降温。 加上国内债务高居不下，银行借贷紧缩，人民一屋难求，但主攻可负担房屋的华阳却占尽优势。 在一马产业发展公司之前，华阳是马来西亚最领先的可负担房屋发展商。 政府在调整预算案中宣布，新房地产项目售价低于30万令吉的房屋，规定只出售给首次购屋 者的措施，或将稍微影响以兴建可负担房屋为主的产业发展商。因这将限制和减少售价 低于30万令吉新房屋的潜在买家。华阳将可能成为这项新措施的最大输家，因为它在霹雳有不少新房屋售价低于30万令吉。 另一方面，雇员减少3%的公积金缴纳额，则可提高个人贷款能力，或可推高个人成功获得 房屋贷款的几率。不过基于人民担忧税务问题，反而积极保持原有的缴交率。 经营策略： 集团一直积极保持本身在可负担房屋的领先地位，2015年北上到槟城，收购槟城一家产业 公司和六块连接的土地，借此华阳的地库已遍布北中南马各地，北上南下走透透。 基于地库不足的问题，华阳一直积极物色合适的地皮。须知道，没有地库的产业公司就好比 没有年轻树龄的油棕公司一样，和咸鱼没两样。地库是产业公司的命脉，若在早期购买大量 地皮，未来业绩创造惊喜的机会就会相对大，因为土地成本已降低。所以可以看见华阳已经 在积极购地扩展地库，推高发展总值。 但主攻可负担房屋，在收购地皮方面难度比较大，因为要严控成本，除了维持30%赚幅。 同时也控制土地成本在发展总值(GDV)的20%以下。基于需要考量的因素多，所以很难买到黄金地段。 所以该集团的策略是把专注力放在密度高的地区，这样就能更弹性的定价500万令吉以下的产业。 企业价值： 管理层优异，CEO （小何）是位年轻才俊，近三年ROE >20%。 2012年，华阳市值不到2亿令吉，不到3年时间，华阳的市值已翻两倍增长。 大方派息，注重股东权益，唯一一家产业公司连续四年派发红股加股息回馈股东。 集团把净利的25%用作派息用途，过去五年皆有达标。 地库少，举债买地，债务变相高，两者该如何拿捏，就需要考验一下管理层的能力了。 另外，华阳的未入账销售已在逐渐降低，只足够扶持其一年的盈利增长。   WeSharenWeTrade 估值： 4* 继续专注可负担房屋，此产品有源源不绝的需求，因为年轻人口不断增加。 (25-40岁人口不断增加，而且有不断移居城市的迹象。) 国家产业资讯中心(NAPIC)的2015年住宅产业市场交易数据显示，80%以上的交易是低于50万令吉。 来自怡保的产业发展商，华阳非常看好霹雳的产业市场，目前占了华阳旗下产业发展总值的23%。 他们希望能够成为霹雳最大与领先的发展商。若未来霹雳发展起来，华阳自然近水楼台先得月！ 建议在市值500M以下买入。