六月专题：高股息系列#8-TWRREIT(5111) 丰隆集团旗下业务，超峰产托。

业务简介

郭令灿丰隆集团（HONG LEONG GROUP）旗下的产业信托业务，专注投资于办公楼和商业大楼的投资组合。买了它的股你就是单位持有人，即包租婆或包租公，是公司资产的拥有人之一，可以从资产增值中受惠，并享受资产出租或脱售所带来的利润。2016年的年报显示有3036名包租婆和包租公，这些资产拥有人委托专业人士负责运作和管理。

行业分类：房地产投资信托基金

管理层/大股东

GLM Equities Sdn Bhd – 21.66% (Subsidiary of GuocoLand)

Hong Leong Assurance Berhad – 20.60%

五年财政表现(RM'000)

买高股息公司一定要知道的数据

Dividend yield: 6.93sen/RM1.21 = 5.7%

Dividend policy: 90% (on realised earnings per share)

Dividend payout %:请看图

一年派息次数：2次

派息风格：除了2014财政年，过去四年的第二次派息都比第一次来得高。

公司特点

1.  资产组合

两栋最值钱的商业大楼，Menara HLA和HP TOWERS。前者是一座32层的大楼，位于吉隆坡金三角黄金地带。后者位于BUKIT DAMANSARA，由两栋建筑物组成，分别是9楼（Block A）和21楼（Block B）。两者合计总值RM559m，超过目前市值RM339m。不过投资产业信托最重要还是要看资产产生现金流的能力，因为这将决定派息能力。

2. 租约届满

Menara HLA和HP Towers的出租率分别是 69% 和 66%。下图是租约届满的时间点，可以发现大部分租户的契约将在今明两年届满，而且出租率每况愈下。目前市场供应过剩，在寻找新租户或更新现有租约是个非常挑战性的任务。

 

3.不用怕，丰隆在大厅

2015年脱售Menara ING 后并没有积极优化资产组合，加上商业大楼市场供应过剩，导致业绩节节败退。不过身为郭令灿旗下的子公司，相信烂船都仲有三斤钉！

看看谢富年的Sunreit，林晓春的Pavreit还有陈氏家族的Igbreit都捞得风山水起，或许Twrreit也会有这么一天。不过在集团没有大动作之前我们还是不要有动作比较好。

适合收股息的指数（满分为5）：0分  

市场供应过剩导致出租率严重下跌，过去五年的业绩明显下滑，股息减少，股价节节败退。2015年更通过脱售资产（Menara ING）来抵债。买股收息的话真的是赔了夫人又折兵。目前Twrreit的商业大楼赚钱能力缺乏吸引力。若对房地产投资信托基金（REITs）情有独钟的话，还是建议选择其他资产组合更具竞争力的公司。

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