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2017年6月8日星期四

六月专题:高股息系列#8-TWRREIT(5111) 丰隆集团旗下业务,超峰产托。






业务简介
郭令灿丰隆集团(HONG LEONG GROUP)旗下的产业信托业务,专注投资于办公楼和商业大楼的投资组合。买了它的股你就是单位持有人,即包租婆或包租公,是公司资产的拥有人之一,可以从资产增值中受惠,并享受资产出租或脱售所带来的利润。2016年的年报显示有3036名包租婆和包租公,这些资产拥有人委托专业人士负责运作和管理。

行业分类:房地产投资信托基金

管理层/大股东
GLM Equities Sdn Bhd – 21.66% (Subsidiary of GuocoLand)
Hong Leong Assurance Berhad – 20.60%

五年财政表现(RM'000)

买高股息公司一定要知道的数据
Dividend yield: 6.93sen/RM1.21 = 5.7%
Dividend policy: 90% (on realised earnings per share)
Dividend payout %:请看图
一年派息次数:2
派息风格:除了2014财政年,过去四年的第二次派息都比第一次来得高。

公司特点
1.  资产组合
两栋最值钱的商业大楼,Menara HLAHP TOWERS。前者是一座32层的大楼,位于吉隆坡金三角黄金地带。后者位于BUKIT DAMANSARA,由两栋建筑物组成,分别是9楼(Block A)和21楼(Block B)。两者合计总值RM559m,超过目前市值RM339m。不过投资产业信托最重要还是要看资产产生现金流的能力,因为这将决定派息能力。


2. 租约届满
Menara HLAHP Towers的出租率分别是 69% 66%。下图是租约届满的时间点,可以发现大部分租户的契约将在今明两年届满,而且出租率每况愈下。目前市场供应过剩,在寻找新租户或更新现有租约是个非常挑战性的任务。



 
3.不用怕,丰隆在大厅
2015年脱售Menara ING 后并没有积极优化资产组合,加上商业大楼市场供应过剩,导致业绩节节败退。不过身为郭令灿旗下的子公司,相信烂船都仲有三斤钉!
看看谢富年的Sunreit,林晓春的Pavreit还有陈氏家族的Igbreit都捞得风山水起,或许Twrreit也会有这么一天。不过在集团没有大动作之前我们还是不要有动作比较好。

适合收股息的指数(满分为5):0  
市场供应过剩导致出租率严重下跌,过去五年的业绩明显下滑,股息减少,股价节节败退。2015年更通过脱售资产(Menara ING)来抵债。买股收息的话真的是赔了夫人又折兵。目前Twrreit的商业大楼赚钱能力缺乏吸引力。若对房地产投资信托基金(REITs)情有独钟的话,还是建议选择其他资产组合更具竞争力的公司。
















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